Cómo se calcula
El método que usa un corredor matriculado se llama comparativo. Funciona así:
- Se buscan comparables reales. Unidades parecidas a la tuya —mismo barrio, misma cantidad de ambientes, metros similares— que se hayan vendido, no que estén publicadas.
- Se ajusta por diferencias. Un piso alto al frente no vale lo mismo que un contrafrente en planta baja. Lo mismo con antigüedad, estado, orientación, amenities, cochera, baulera y expensas.
- Se arma una banda, no un número mágico. La tasación seria te da un rango con un piso y un techo, y te explica de dónde sale cada punta.
Qué suma y qué resta de verdad
| Suma | Resta |
|---|---|
| Luz natural y orientación (el frente y el norte se pagan) | Expensas altas para la zona |
| Estado de cocina y baños | Unidades en planta baja sin patio |
| Balcón usable, cochera, baulera | Edificios sin ascensor a partir de un tercer piso |
| Edificio cuidado y administración ordenada | Juicios o deudas del consorcio |
| Pocos departamentos iguales a la venta en el mismo edificio | Varias unidades iguales compitiendo en la misma torre |
El error que más caro sale
Publicar por encima de la banda "para tener margen de negociación". Lo que pasa en la práctica es lo contrario: la publicación se quema en las primeras semanas, que es cuando la ve la gente que está buscando de verdad. Después hay que bajar el precio igual, pero ya con el aviso viejo y con menos visitas.
Qué pedir cuando te tasan
- Que te muestren los comparables, no solo el número final.
- Que te digan cuáles son de cierre y cuáles son de publicación.
- Que te expliquen el rango y qué tendría que pasar para estar en la punta de arriba.
- Que la firme un corredor matriculado: en CABA la intermediación la ejerce un matriculado (Ley 2340).
Tasación sin cargo en CABA
Trabajo en toda la Ciudad: Belgrano, Villa Devoto, Caballito, Flores, Palermo y los barrios de alrededor. La tasación la hago yo, con los comparables a la vista, y la explico en una reunión. No tiene costo y no te obliga a nada.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale mi departamento en CABA?
El valor es el precio al que se cerraron operaciones parecidas en la misma zona y en los últimos meses, no el precio que piden los avisos parecidos. Se calcula con el método comparativo: se buscan unidades vendidas similares, se ajusta por orientación, estado, antigüedad, metros y expensas, y se arma una banda de valor con un piso y un techo.
¿Qué diferencia hay entre el precio publicado y el precio de cierre?
El precio publicado es el que pide el vendedor; el de cierre es el que efectivamente se firmó. Tasar con precios publicados infla el valor y hace que la propiedad se quede sin visitas.
¿Qué le suma valor a un departamento?
Luz natural y orientación al frente o al norte, estado de cocina y baños, balcón usable, cochera y baulera, y un edificio con administración ordenada. Restan las expensas altas para la zona, la falta de ascensor y varias unidades iguales compitiendo en el mismo edificio.
¿La tasación tiene costo?
No. La tasación es sin cargo y no obliga a vender ni a firmar ninguna autorización.
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Quién lo escribe
Marcelo Mazza. Martillero Público y Corredor Inmobiliario, matrícula CUCICBA 9291. El que tasa es el que negocia y el que firma.